En fonction de votre situation au moment de la signature du contrat de bail, vous signerez un de ces 3 contrats :

1. Un contrat type de bail à durée déterminée

Ce contrat est applicable aux locataires dont le bail prend effet après le 1^er janvier 2013, sauf pour les locataires dont la situation est régie par le bail à durée indéterminée.

2. Un contrat type de bail à durée indéterminée

Ce contrat est applicable aux locataires dont le bail prend effet avant le 1^er janvier 2013. Il s’applique aussi aux personnes qui louent un logement pour la 1^ère fois à partir du 1er janvier 2013 et qui sont reconnues handicapées à 66 % et/ou âgées de plus de 65 ans (ou un membre de leur ménage) à la date de prise d’effet du bail initial.

3. Un contrat type de bail à réhabilitation

C’est un contrat particulier par lequel le locataire s’engage à réaliser des travaux dans le logement. La liste et la définition des travaux doivent être explicitement rédigées dans l’annexe du contrat. Selon certaines conditions, il est même possible d’être exempté de loyer pendant les premiers mois de location, en échange de ces travaux.

L’une des caractéristiques d’un bail de logement social est que nous ne pouvons pas mettre fin au bail sans un préavis motivé. Dans votre contrat, vous retrouverez aussi les droits et les devoirs du locataire et du propriétaire.

Le contrat de bail sera enregistré dans les 2 mois qui suivent sa signature.

© SLRB

Vous devez remettre l’habitation dans l’état dans lequel vous l’avez trouvée au moment de la conclusion du bail. Vous êtes donc responsable des dégâts que vous causez pendant la période où vous occupez le logement.

En cas de conflit, vous voudrez prouver qu’ils existaient déjà avant votre entrée dans les lieux.

Nous devons donc ensemble dresser un état des lieux détaillé contradictoirement (c’est à dire en présence du propriétaire et du locataire ou de leurs représentants respectifs).

Celui-ci doit être dressé soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation et doit être joint au contrat.

Pour être valable, l’état des lieux devra être daté et signé par chacune des partie.

 Enfin, pour être utile, l’état des lieux devra être le plus détaillé possible.

Ce document sera annexé à votre contrat de bail.

Frais forfaitaires de déplacement en cas d’absence lors d’un rendez-vous : 45 €.

Le paiement du loyer est anticipatif c’est-à-dire que l’on paie, en début de mois, le loyer du mois qui commence

Exemple : je paie le 1^er mars , le loyer du mois de mars.

Le loyer est versé sur un compte (en fonction de la commune où vos habitez) accompagné d’une communication structurée qui vous est communiquée sur votre fiche de loyer.

Nous vous invitons à mettre en place un ordre permanent auprès de votre banque afin que ce paiement soit automatique.

Le loyer doit être versé pour le 10 de chaque mois.

Vous trouverez ci-dessous les règles principales de calcul des loyers. Dans certains cas, le loyer peut être limité ou augmenté. Pour plus d’informations sur les exceptions et le calcul de votre loyer, adressez-vous au Service locataires.

Loyer réel = loyer de base x coefficient de revenu

Le loyer de base correspond à la valeur locative théorique de chaque logement.
ll est déterminé par un pourcentage, qui varie entre 3 et 10 % du prix de revient actualisé du logement.
Car le prix de revient initial est indexé annuellement au 1er janvier sur la base de l’indice santé du mois d’août.

Exemple :

Valeur actualisée d’une habitation : 50 000 euros
Le pourcentage fixé : 5 %
Le loyer de base s’élève à 5 % de 50 000 euros = 2 500 euros par an
2 500 euros divisés par 12 mois = 208 euros par mois.

Le coefficient de revenu est le résultat de la division entre le revenu du ménage et le revenu de référence.

Les revenus du ménage sont l’ensemble des revenus de tous les membres du ménage, à l’exception des revenus éventuels des enfants à charge.

Le revenu de référence est fixé à 24.583,12 euros au 1er janvier 2025. Il est indexé chaque année sur la base de l’indice santé du mois d’août.

Enfin, notez qu’on déduit du loyer un montant équivalent à 5 % du loyer de base pour un enfant à charge, 10 % pour 2 enfants à charge et 20 % pour 3. Un enfant à charge reconnu personne  handicapée permet de déduire l’équivalent de 2 enfants à charge. De même, on déduit 20 % du loyer pour chaque adulte handicapé dans le foyer.

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Une question sur le calcul de votre loyer ? Appelez le Service locataires.

La règle de base : il faut avertir le Service locataires de ce changement car certaines modifications peuvent avoir un impact sur le calcul de loyer.

Il arrive que la situation ou la composition de ménage change en cours d’année.

Exemple : le départ ou l’arrivée d’un enfant, un mariage, un décès, une perte d’emploi, etc. sont des évènements de votre vie qui peuvent influencer le calcul de votre loyer.

Normalement, il n’est pas possible de diminuer votre loyer en cours d’année, sauf si vos revenus baissent d’au moins 20 % par rapport à ceux qui ont servi à calculer le loyer réel.

Le plus simple sera de contacter le Service locataires pour connaître, s’il y a lieu, la marche à suivre pour un recalcul.

Plusieurs situations peuvent justifier que le calcul de votre loyer réel dépasse les montants ci-dessus. Un complément de loyer vous sera alors demandé.

1. Complément de loyer pour logement suradapté

Un ménage qui vit dans un logement avec au moins 2 chambres en plus que le nombre auquel il a droit, doit payer un montant supplémentaire, par chambre en plus du loyer calculé.

Ce complément doit être payé en même temps que le loyer mensuel, à raison d’un douzième (1/12) de la somme totale. Ce complément ne peut dépasser, en 2025, 790,08 euros/an, soit 65,84 euros/mois.

Les ménages dans lesquels vit une personne handicapée, une personne de plus de 60 ans ou ceux qui ont introduit une demande de mutation ne doivent pas payer de complément de loyer. Les chambres de moins de 6m² ne sont pas concernées.

2. Complément de loyer pour logements passifs, basse énergie ou très basse énergie

Un complément de loyer pour logement passif, basse énergie ou très basse énergie est prévu par la loi. Le complément est calculé en fonction du type de logement et des économies réalisées pour la consommation d’énergie.

3. Cotisation mensuelle de solidarité

Si vous vivez dans un logement social alors que votre revenu dépasse votre revenu d’admission, vous serez amené à payer une cotisation de solidarité. Son montant est calculé sur la base de la valeur théorique du logement que vous occupez de votre logement.

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65,84

Le loyer est calculé en fonction des revenus du ménage. Chaque année, nous calculons à nouveau votre loyer sur la base de la situation actuelle.

Cette révision commence au mois d’août.

Il est important de bien lire le courrier qui vous est envoyé et de respecter les délais de remise des documents.

Nous vous conseillons de réagir au plus vite afin d’éviter les longues files des derniers jours.

Si vous n’avez pas rendu tous les documents demandés dans les délais, votre loyer sera mis à la Valeur Locative Normale (VLN) c’est-à-dire au maximum. Nous vous envoyons un courrier recommandé, dont les frais seront portés à votre charge, si nous ne sommes pas en possession des documents.

Le nouveau montant vous sera envoyé par courrier pour le 1^er décembre.

Les charges locatives ne sont pas comprises dans le loyer.
Elles rassemblent toutes les dépenses liées à l’utilisation du logement et sont partagées entre les locataires d’un même immeuble.
Elles sont comptabilisées sur un autre compte que votre loyer, puisqu’elles servent à payer les frais liés à l’entretien, au nettoyage, au ramassage des ordures, au chauffage, etc.

Cela signifie que tous les mois, on vous demande de payer vos charges locatives à l’avance, sous forme de provisions. Une fois par an, on réalise un décompte annuel.

Ensuite, pendant 1 mois, vous avez le droit de prendre connaissance de ce décompte, moyennant le respect des dispositions prévues par la réglementation.

Les différentes charges ainsi que la façon de les répartir entre les différents locataires sont réglées par les articles 15 et suivants de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996.

Toute personne concernée peut introduire une plainte écrite, en rapport avec nos missions.

Pour que la plainte soit valable, il faut l’adresser :

• par lettre recommandée ou
• la déposer avec accusé de réception au Siège, à Auderghem.

Si vous ne respectez pas cette exigence, votre plainte sera traitée comme non recevable.

En fonction du sujet, il existe un délai pour introduire votre plainte.

1. Si votre plainte concerne la radiation de votre candidature après le 1^er janvier 2015, vous disposez d’un délai de 6 mois à partir de la date du courrier recommandé vous informant de la radiation.
2. Si votre plainte concerne une non-inscription, vous avez 6 mois à partir du dépassement du délai pour introduire votre plainte.
3. Si votre plainte porte sur l’absence de titres de priorité auxquels vous avez droit, vous disposez également de 6 mois à partir de la notification de la décision pour introduire votre plainte.

Quelle est la procédure après le dépôt de votre plainte ?

Lorsque vous avez remis votre plainte, nous la transférons au délégué social.

Il nous entendra tous les deux et remettra un avis. Vous serez invité à le rencontrer, pour expliquer votre point de vue. Vous pouvez évidemment être accompagné par un mandataire de votre choix.

30 jours maximum après réception de votre plainte, nous vous ferons savoir si la plainte est recevable ou pas.

Si votre plainte porte sur la fin d’un bail à durée déterminée : nous vous informerons dans les 15 jours qui suivent votre plainte.

Si vous ne recevez pas de réponse, vous pouvez considérer que votre plainte est recevable et qu’elle sera traitée. C’est alors au Conseil d’administration (CA) d’En Bord de Soignes de statuer et de juger l’affaire. Le CA doit parvenir à une décision 90 jours maximum après réception de votre plainte.
Si vous ne recevez pas de réponse dans ce délai, votre plainte est fondée. Si le désaccord concerne la fin d’un bail à durée déterminée, le délai imparti pour vous informer de la décision sur le fond de la plainte est ramené à 45 jours.

Si une médiation volontaire est décidée alors qu’une plainte est introduite, le délai de 90 jours imparti pour traiter votre plainte est suspendu pendant la durée de la médiation avec un délai maximum de 6 mois.

En tant que locataire, une bonne protection est essentielle. Dans ce cadre, deux assurances vous sont indispensables :

• L’assurance habitation (obligatoire en tant que locataire En Bord de Soignes)
• L’assurance responsabilité civile (R.C.) familiale (vivement conseillée)

L’assurance habitation

L’assurance habitation, souvent appelée assurance incendie, est une assurance multirisque qui protège votre logement et son contenu contre les conséquences d’un sinistre (dégât des eaux, inondation, incendie, surchauffe électrique, catastrophe naturelle, etc.). C’est vous qui en déterminez le niveau de protection. Vous pouvez, par exemple, souscrire, en option, une assurance contre le vol et le vandalisme. 

De manière générale, l’assurance habitation couvre :

• Vos biens personnels

Les termes « biens personnels » couvrent tous meubles et objets vous appartenant ainsi que ceux des membres de votre ménage qui vivent sous votre toit. Les animaux domestiques entrent dans la catégorie des biens personnels.

Exemple : Une inondation détruit tous vos meubles. Votre assurance habitation vous les remboursera.

• Votre responsabilité à l’égard des tiers

Le mot « tiers » désigne toute personne qui n’est pas couverte par votre contrat d’assurance habitation.

Exemples : Le joint de votre baignoire n’est plus étanche et, lorsque vous vous lavez, de l’eau s’écoule chez le voisin du dessous (tiers) endommageant son appartement, votre assurance habitation indemnisera alors ce tiers.

À l’identique, si l’arrivée d’eau de votre machine à laver n’est pas bien fixée ou si l’évacuation des eaux usées n’est pas correctement raccordée au réseau d’égouttage et que cela provoque une inondation qui s’infiltre chez votre voisin, votre assurance habitation indemnisera encore.

• Votre responsabilité civile locative

Votre assurance couvre les dégâts que vous occasionnez au logement que vous occupez (murs, portes, structure).

Exemple : Vous vous endormez, une cigarette allumée à la main, dans votre divan. Le mégot tombe et enflamme votre divan, puis tout l’appartement. Votre R.C. locative couvrira les frais de remise en l’état de votre appartement.

Si vous prouvez que vous n’êtes pas responsable, c’est l’assurance d’En Bord de Soignes qui intervient.

Exemple : Lors d’une tempête, une tuile se détache de votre toit et tombe sur une voiture. Bien que la tuile se soit détachée de votre habitation, vous n’êtes pas responsable des dégâts. C’est donc bien l’assurance d’En Bord de Soignes qui couvrira les frais engendrés.

Pour renforcer la protection de votre assurance habitation, En Bord de Soignes souscrit, elle aussi, une assurance habitation qu’elle a complétée d’une clause de non-recours[1]. Grâce à cela, l’assurance d’En Bord de Soignes ne pourra jamais se retourner contre vous.

Exemple : Votre grille-pain est à l’origine de la destruction de l’ensemble de l’immeuble. L’assurance d’En Bord de Soignes ne pourra pas se retourner contre vous et elle couvrira les dommages.

La clause d’abandon de recours vous protège en cas de sinistre, mais n’inclut ni vos biens ni les dommages causés à des tiers d’où l’intérêt de souscrire votre propre assurance habitation.

Chez En Bord de Soignes, l’assurance habitation est imposée dans le contrat de bail. Nous vous demandons de fournir une copie de votre contrat d’assurance ainsi qu’une preuve de paiement un mois après votre emménagement et ensuite de présenter ces mêmes preuves chaque année.

L’assurance responsabilité civile (R.C.) familiale

Les petits accidents du quotidien, tout le monde y est confronté. Votre chien démolit une sculpture, vous brisez la fenêtre d’un voisin en jouant au ballon, votre enfant déchire la veste en cuir de son ami, etc., c’est à vous d’assumer les conséquences financières des accidents que vous et votre famille provoquez.

Nous vous conseillons donc, que vous ayez ou non des enfants, de souscrire une police d’assurance R.C. familiale qui vous couvrira dans le cadre de votre vie privée.

[1] Les primes relatives à l’abandon de recours sont refacturées à l’ensemble des locataires comme prévu par le règlement.