Er zijn drie soorten huurcontracten, al naargelang uw situatie bij ondertekening:

1. Het type-huurcontract van bepaalde duur 

Dit type-huurcontract geldt voor de huurders van wie de overeenkomst in werking trad/treedt na 1 januari 2013, met uitzondering van de huurders met een contract van onbepaalde duur.

2. Het type-huurcontract van onbepaalde duur 

Dit type-huurcontract geldt voor de huurders van wie de overeenkomst in werking trad vóór 1 januari 2013. Het geldt ook voor de huurders die na 1 januari 2013 voor het eerst een woning huren, maar waarvan een van de gezinsleden op de datum van inwerkingtreding van het huurcontract met een handicap van minstens 66 % leeft en/of ouder is dan 65 jaar.

3. Het type-huurcontract bij renovatie 

Dit is een specifiek contract waarin de huurder ermee akkoord gaat de werken uit te voeren die worden bepaald in de bijlage van het contract. Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk vrijstelling van betaling te krijgen voor de eerste maanden huur, in ruil voor de uitvoering van de werken.

Een van de eigenschappen van een sociaal huurcontract, is dat wij het contract niet kunnen beëindigen zonder gemotiveerde vooropzeg. In uw huurcontract staan bovendien de rechten en de plichten van huurder en eigenaar beschreven.

Het huurcontract zal geregistreerd worden binnen de twee maanden na ondertekening.

©BGHM

Bij verhuis uit de woning, dient u de woning achter te laten in dezelfde staat als bij aanvang van het huurcontract. U bent dus verantwoordelijk voor eventuele schade die door u zou zijn aangebracht in de periode waarin u de woning huurde.

In geval van een geschil, kunt u dankzij een plaatsbeschrijving bewijzen dat eventuele schade al aanwezig was vóór uw intrek in de woning.

We moeten dus samen een gedetailleerde plaatsbeschrijving opmaken ‘op tegenspraak’ (dit betekent dat zowel de eigenaar als de huurder, of hun respectieve vertegenwoordigers, aanwezig moeten zijn).

De plaatsbeschrijving moet opgesteld worden wanneer de ruimten nog leeg zijn of in de eerste maand na intrek in de woning. De plaatsbeschrijving moet bij het huurcontract worden gevoegd.

De plaatsbeschrijving is pas geldig als het document gedateerd is en ondertekend is door elk van de partijen.

Tot slot moet de plaatsbeschrijving zo gedetailleerd mogelijk worden opgesteld.

Het document wordt als bijlage bij uw huurcontract gevoegd.

De huur wordt ‘anticipatief’ betaald. Dit betekent dat u de huur voor de komende maand telkens aan het begin van die maand betaalt.

Een voorbeeld: “Ik betaal op 1 maart de huur voor de maand maart.”

De huur wordt met een gestructureerde mededeling overgeschreven op een rekening. U vindt die gestructureerde mededeling op uw betalingsuitnodiging.

We vragen u een doorlopende betalingsopdracht aan te maken bij uw bank, zodat de betaling automatisch gebeurt.

De huur moet telkens vóór de tiende dag van de maand gestort zijn.

Hier volgen de voornaamste bepalingen voor de huurberekening. In bepaalde gevallen kan de huur worden verlaagd of verhoogd. Neem contact op met de dienst Huurders voor meer informatie over uitzonderingen en de berekening van uw huurbedrag.

Werkelijk huurbedrag = basishuur x inkomenscoëfficiënt

De basishuur stemt overeen met de theoretische huurwaarde van elke woning.

Het gaat meer bepaald om 3 tot 10 % van de actuele marktwaarde van de woning.

De initiële marktwaarde wordt elk jaar op 1 januari geïndexeerd volgens de gezondheidsindex van de maand augustus.

Een voorbeeld:

De actuele marktwaarde van een woning bedraagt 50.000 euro
Het percentage werd vastgelegd op 5 %.
De basishuur bedraagt dus 5 % van 50.000 euro, oftewel 2.500 euro per jaar.
Die 2.500 euro wordt gedeeld door 12 maanden. De huur bedraagt dus 208 euro per maand.

Het inkomenscoëfficiënt wordt berekend door het totale inkomen van het gezin te delen door het referentie-inkomen.

Het inkomen van het gezin, is de som van alle inkomens van alle gezinsleden, met uitzondering van de eventuele inkomens van kinderen ten laste.

Het referentie-inkomen bedroeg op 1 januari 2020 20.168,82 euro. Dit referentie-inkomen wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de gezondheidsindex van de maand augustus.

Tot slot wordt nog 5 % van de huur afgetrokken voor een kind ten laste. Bij 2 kinderen ten laste is dat 10 % en bij 3 kinderen ten laste is dat 20 %. Eén kind ten laste dat erkend is als persoon met een handicap, geldt als twee kinderen ten laste. En voor een volwassen persoon met een handicap in het gezin, wordt 20 % van de huur afgetrokken.

©BGHM

Hebt u nog vragen over de berekening van uw huur? Neem dan contact op met de dienst Huurders.

Als basisregel geldt: breng de dienst Huurders op de hoogte van elke wijziging, want bepaalde wijzigingen kunnen een impact hebben op de huurberekening.

Het kan gebeuren dat de gezinssituatie of -samenstelling verandert in de loop van het jaar.

Bijvoorbeeld bij vertrek of verwelkoming van een kind, een huwelijk, een overlijden, een ontslag op het werk enz. Dergelijke levensgebeurtenissen kunnen een invloed hebben op de huurprijsberekening.

Normaal is het niet mogelijk om de huurprijs te verlagen in de loop van het jaar, behalve indien uw inkomen met meer dan 20 % is afgenomen ten opzichte van het inkomen dat als basis diende voor de huurprijsberekening.

Om te weten of er al dan niet een herberekening moet komen en, zo ja, welke stappen u daarvoor moet ondernemen, kunt u contact opnemen met onze dienst Huurders.

Uw werkelijke huurprijs kan om verschillende redenen hoger liggen dan de eerder vermelde bedragen. U betaalt in dat geval een verhoging.

1. Verhoging van de huurprijs voor een bovenmatige woning

Een gezin dat in een woning verblijft met minstens 2 kamers meer dan de gezinssamenstelling vereist, moet een bijkomend bedrag per slaapkamer betalen bovenop de berekende huurprijs.

Dit bedrag wordt maandelijks betaald, samen met de huurprijs. Het bedrag is een twaalfde (1/12) van de totale som. De verhoging kan – in 2025 – niet hoger liggen dan 790,08 euro per jaar, of 65,84 euro per maand.

Als een gezinslid ouder is dan 60 jaar of erkend is als persoon met een handicap, of als er reeds een aanvraag werd ingediend voor een verhuis naar een andere woning, wordt de huur niet verhoogd. Slaapkamers van minder dan 6 m² groot worden niet meegerekend.

1. Verhoging van de huurprijs voor passief- of (zeer) lage-energiewoningen

De wet voorziet een verhoging van de huurprijs voor passief- of (zeer) lage-energiewoningen. De verhoging wordt berekend in functie van het type woning en de energiebesparingen.

1. Maandelijkse solidariteitsbijdrage

Als u in een sociale woning verblijft en uw gezinsinkomen ligt hoger dan het toelatingsinkomen, dan betaalt u een solidariteitsbijdrage. Deze toeslag wordt berekend op basis van de theoretische waarde van uw woning.

©BGHM

De huurprijs wordt berekend in functie van het gezinsinkomen. Elk jaar herberekenen we uw huurprijs op basis van de actuele situatie.

Deze herziening start in de maand augustus.

Lees de brief die u in dat verband ontvangt aandachtig en respecteer de indieningstermijn voor de documenten.

We raden u aan zo snel mogelijk te reageren op de brief, om lange wachtrijen in de laatste dagen te vermijden.

Indien u niet alle gevraagde documenten binnen de vooropgestelde termijn indient, zal uw huurprijs overeenstemmen met de normale huurwaarde. Dit is de maximale huurprijs. Indien we niet over de gevraagde documenten beschikken, sturen we u een aangetekende brief. De kosten daarvoor worden aan u doorgerekend.

U wordt vóór 1 december op de hoogte gebracht van de nieuwe huurprijs.

De huurlasten zijn niet in de huurprijs inbegrepen.
De huurlasten omvatten alle uitgaven die verband houden met het gebruik van de woning. Ze worden gedragen door alle huurders van eenzelfde gebouw.
Huurlasten worden op een andere rekening gestort dan de huurprijs, aangezien zij dienen om de kosten te betalen die verband houden met onderhoud, reinigingswerken, huisvuilophaling, verwarming enz.

Dit betekent dat u elke maand wordt gevraagd uw huurlasten vooraf te betalen, in de vorm van provisies.
Eén keer per jaar wordt er een eindafrekening gemaakt.

U kunt vervolgens gedurende één maand kennisnemen van deze afrekening, volgens de bepalingen van de regelgeving ter zake.

De verschillende huurlasten en de manier waarop die door de verschillende huurders gedragen worden, zijn vastgelegd in artikels 15 en volgende van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 26 september 1996.

Elke betrokkene kan een klacht indienen als die verband houdt met onze opdrachten.

Een klacht is pas geldig als die:

• per aangetekend schrijven werd verstuurd of
• werd afgegeven met ontvangstbevestiging op de hoofdzetel in Oudergem.

Klachten die niet aan deze vereiste voldoen, worden als niet-ontvankelijk beschouwd.

In sommige gevallen is een specifieke termijn voor de indiening van een klacht van toepassing.

1. Indien uw klacht de schrapping van uw kandidatuur na 1 januari 2015 betreft, beschikt u over een termijn van 6 maanden vanaf de datum van verzending van de aangetekende brief waarmee u van de schrapping op de hoogte werd gebracht.
2. Indien uw klacht een niet-inschrijving betreft, beschikt u over een termijn van 6 maanden vanaf het moment waarop de termijn voor inschrijving wordt overschreden.
3. Indien uw klacht het ontbreken van bewijsstukken voor werkelijk geldende voorkeurrechten betreft, beschikt u eveneens over een termijn van 6 maanden vanaf de kennisgeving van de beslissing.

Welke procedure wordt er gevolgd na indiening van een klacht?

Zodra u een klacht hebt ingediend, maken we die over aan onze sociaal afgevaardigde.

Die luistert naar beide partijen en formuleert een advies. U wordt uitgenodigd voor een gesprek met de sociaal afgevaardigde, om uw standpunt toe te lichten. U kunt uiteraard worden bijgestaan door een mandataris naar keuze.

Maximaal 30 dagen na ontvangst van uw klacht, brengen wij u op de hoogte of uw klacht al dan niet ontvankelijk is.

Indien uw klacht het einde van een huurovereenkomst van bepaalde duur betreft, brengen wij u daarvan op de hoogte binnen de 15 dagen na ontvangst van uw klacht.

Indien u geen antwoord ontvangt, mag u de klacht als ontvankelijk beschouwen en mag u ervan uitgaan dat de klacht behandeld zal worden. Vervolgens is het aan onze raad van bestuur (RvB) om een uitspraak te doen over de zaak. De RvB heeft hiervoor maximaal 90 dagen de tijd na ontvangst van uw klacht.
Indien u binnen deze termijn geen antwoord ontvangt, wordt uw klacht als gegrond beschouwd. Als het geschil gaat over het einde van een huurovereenkomst van bepaalde duur, dan moet u binnen de 45 dagen een beslissing over de grond van de klacht ontvangen.

Indien wordt overgegaan tot vrijwillige bemiddeling terwijl er een klacht werd ingediend, dan wordt de termijn van 90 dagen toegekend voor de behandeling van uw klacht opgeschort voor de duur van de bemiddeling, tot maximaal 6 maanden.

Als huurder is een goede bescherming van cruciaal belang. Daarom zijn twee verzekeringen onmisbaar:

• Een woningverzekering (verplicht als huurder bij En Bord de Soignes)
• Een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid (B.A.) familiale (sterk aanbevolen)

Woningverzekering

Een woningverzekering wordt vaak een ‘brandverzekering’ genoemd en biedt een globale dekking tegen schade aan uw woning en de inboedel ervan in geval van rampspoed (waterschade, overstroming, brand, kortsluiting, natuurramp enz.). U kunt zelf het beschermingsniveau bepalen. U kunt uw woning bijvoorbeeld ook bijkomend verzekeren tegen inbraak en vandalisme.

Algemeen gezien dekt een woningverzekering:

• Uw persoonlijke bezittingen

Met ‘persoonlijke bezittingen’ worden alle meubels en voorwerpen bedoeld die eigendom zijn van u of van de gezinsleden die onder hetzelfde dak wonen. Ook huisdieren vallen onder de categorie ‘persoonlijke bezittingen’.

Een voorbeeld: Door een overstroming zijn al uw meubels verwoest. Uw woningverzekering zal uw meubels vergoeden.

• Uw verantwoordelijkheid tegenover derden

Met ‘derden’ worden alle personen bedoeld die niet zijn opgenomen in het huurcontract.

Voorbeelden: De dichting van uw badafvoer bleek niet meer waterdicht. Het water heeft zijn weg gevonden naar het appartement van de onderburen (derden), met schade tot gevolg. Uw woningverzekering zal deze derden een schadevergoeding uitbetalen.

Hetzelfde geldt wanneer de watertoevoer naar uw wasmachine niet goed was vastgemaakt of wanneer de vuilwaterafvoer niet correct is aangesloten op het rioleringsnet. Als het water bij uw buren insijpelt, zal uw woningverzekering hen een schadevergoeding uitbetalen.

• Uw burgerlijke aansprakelijkheid als huurder

Uw verzekering dekt de schade die door u wordt veroorzaakt aan de woning waarin u verblijft (muren, deuren, structuur).

Een voorbeeld: U valt in de zetel in slaap met een brandende sigaret in de hand. De peuk valt, waardoor eerst uw zetel en vervolgens uw hele appartement vuur vat. Uw verzekering burgerlijke aansprakelijkheid als huurder zal de kosten dekken om het appartement te herstellen.

Indien u kunt bewijzen dat u niet verantwoordelijk bent voor de schade, zal de verzekering van En Bord de Soignes tussenkomen.

Een voorbeeld: Een storm rukt een dakpan van uw woning los. De dakpan komt op een auto terecht. Hoewel de dakpan afkomstig is van uw woning, bent u niet verantwoordelijk voor de schade. Het is aan de verzekering van En Bord de Soignes om de schade te vergoeden.

Om de bescherming van uw woning nog te verscherpen, voegde En Bord de Soignes bovendien een clausule van afstand van verhaal toe[1]. Dit betekent dat de verzekering van En Bord de Soignes nooit bij u kan aankloppen.

Een voorbeeld: Uw broodrooster bleek de oorzaak van de verwoesting van het hele gebouw. De verzekering van En Bord de Soignes kan zich echter niet tot u richten en zal de schade zelf vergoeden.

De clausule van afstand van verhaal beschermt u in geval van een ramp, maar dekt uw eigen bezittingen niet, noch die van derden. Vandaar het belang om ook zelf een woningverzekering aan te gaan.

Bij En Bord de Soignes is een woningverzekering contractueel verplicht. Wij vragen u een kopie van uw verzekeringspolis en een bewijs van betaling binnen de eerste maand na ondertekening voor te leggen, en om diezelfde bewijsstukken elk jaar opnieuw voor te leggen.

Een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid (B.A.) familiale

Iedereen komt wel eens een klein, alledaags ongelukje tegen. Uw hond verwoest een beeldje, u trapt een raam van de buren in met een bal, uw kind scheurt de leren jas van een vriendje … Aan u om de financiële gevolgen van dergelijke ongelukjes te dragen.

We raden u – of u nu kinderen hebt of niet – aan om een verzekering B.A. familiale af te sluiten, die dekking biedt aan wie in het privéleven schade berokkent aan derden.

[1] De premies met betrekking tot afstand van verhaal worden doorgefactureerd aan alle huurders, zoals vastgelegd in het reglement.